Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam 2025 – 2026: Số liệu mới nhất và xu hướng thị trường

Giá thuê đất khu công nghiệp 2025 – 2026 dao động rộng theo từng miền:

• Miền Bắc: ~130 – 180 USD/m²/chu kỳ thuê (Hà Nội thường cao nhất, >220 USD/m² tại một số dự án)
• Miền Trung: ~50 – 80 USD/m²/chu kỳ thuê, mức thấp nhất cả nước
• Miền Nam: ~180 – 250 USD/m²/chu kỳ thuê, tập trung tại Bình Dương, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh

Giá thuê kho, nhà xưởng xây sẵn: trung bình 3-6 USD/m²/tháng, cao hơn ở các đô thị lớn và gần cảng biển/logistics

Dự báo giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng 3-8%/năm do cầu FDI mạnh và quỹ đất sạch hạn chế

Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam – Toàn cảnh thị trường

Giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục tăng ở hầu hết các vùng, với mức cao nhất tại miền Nam, tiếp theo là miền Bắc và thấp nhất ở miền Trung. Phạm vi giá đã thay đổi rõ so với giai đoạn trước do nhu cầu thuê tăng và nguồn cung mới mở rộng.

Thị trường thuê đất khu công nghiệp chịu ảnh hưởng bởi lực cầu từ nhà đầu tư FDI, đặc biệt trong các ngành điện tử, cơ khí và công nghiệp hỗ trợ. Sự khác biệt về mức giá giữa các vùng phản ánh mức độ phát triển hạ tầng logistics và quỹ đất.

Bảng giá thuê đất khu công nghiệp theo 3 miền

Chú thích: Giá thuê đất KCN tính theo toàn bộ chu kỳ thuê còn lại (thường 30–50+ năm). Các mức trên là tham khảo trung bình thị trường, có thể cao hơn tại các vị trí chiến lược gần cảng, sân bay, và hạ tầng logistics hoàn chỉnh.

Số liệu giá thuê đất một số tỉnh, thành tiêu biểu

Giá thuê đất cụ thể tại một số tỉnh, thành công nghiệp lớn cho thấy mức độ chênh lệch rõ rệt giữa các địa bàn phát triển và địa bàn mới thu hút đầu tư.

Giá thuê kho, nhà xưởng xây sẵn

Giá thuê kho và nhà xưởng trong khu công nghiệp Việt Nam hiện nay phổ biến trong khoảng 3 – 6 USD/m²/tháng, với đỉnh điểm cao hơn ở các khu logistics cấp I gần cảng biển, khu đô thị lớn.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất công nghiệp

Giá thuê đất công nghiệp không hình thành ngẫu nhiên mà được quyết định bởi tập hợp các yếu tố về vị trí, hạ tầng, pháp lý và chính sách ưu đãi đầu tư; trong đó chi phí logistics và thời hạn thuê là hai biến số tác động mạnh nhất đến tổng chi phí dài hạn của doanh nghiệp.

1. Vị trí địa lý & kết nối logistics

• Khoảng cách tới cảng biển, cửa khẩu quốc tế, sân bay và các trục giao thông huyết mạch (quốc lộ, cao tốc).
• Các khu công nghiệp tiếp giáp hành lang logistics Đông – Tây hoặc gần trung tâm tiêu thụ thường có giá thuê cao hơn 20–40% so với khu vực thuần nội địa.

2. Thời hạn thuê đất và tính ổn định pháp lý

• Giá thuê thường được báo theo USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê còn lại (30–50 năm).
• Khu công nghiệp có thời hạn thuê dài, pháp lý hoàn chỉnh giúp doanh nghiệp giảm chi phí khấu hao bình quân mỗi năm. Tham khảo chi tiết tại: thời hạn thuê đất trong khu công nghiệp, và quy định về thuê đất trong khu công nghiệp.

3. Mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nội khu

• Hệ thống điện ổn định, nguồn nước công nghiệp, xử lý nước thải tập trung, PCCC đạt chuẩn.
• Các KCN đã đầu tư hạ tầng đồng bộ thường có giá thuê cao hơn 10–25% nhưng bù lại giảm chi phí đầu tư ban đầu cho nhà máy.

4. Chính sách ưu đãi thuế và chi phí ngoài giá thuê

• Ưu đãi thuế TNDN, miễn giảm tiền thuê đất, hỗ trợ thủ tục đầu tư.
• Trên thực tế, ưu đãi thuế có thể bù đắp 15–30% tổng chi phí đầu tư trong 10 năm đầu vận hành, đặc biệt tại các địa phương thuộc vùng ưu đãi.

5. Cung – cầu thị trường và định hướng thu hút ngành

• Các địa phương ưu tiên ngành công nghiệp cụ thể (dệt may, chế biến gỗ, cơ khí, thực phẩm…) thường có chính sách giá linh hoạt hơn để lấp đầy quỹ đất.

Xu hướng giá thuê đất công nghiệp 2025 – 2026

Cả giá thuê đất và giá thuê kho, nhà xưởng được dự báo tiếp tục tăng trong giai đoạn 2025–2026 với mức tăng 3–8%/năm, đặc biệt ở các thị trường lớn (miền Bắc và Nam).

• Các trung tâm công nghiệp như Hà Nội, Hải Phòng, Đồng Nai, TP. HCM tiếp tục ghi nhận nhu cầu mạnh từ FDI và doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu.
• Nhu cầu kho logistics gần cảng biển và sân bay thúc đẩy giá kho tăng thêm khoảng 2–4%/năm.
• Miền Trung tiếp tục là thị trường chi phí thấp nhưng tăng ổn định nhờ ưu đãi địa phương và quỹ đất lớn.

Miền Trung & Quảng Trị – Điểm đến chiến lược chi phí hợp lý

Miền Trung, đặc biệt là khu vực Quảng Trị, đang nổi lên như vùng cân bằng giữa chi phí thuê đất thấp và điều kiện phát triển bền vững cho sản xuất và logistics.

Ngay sau sáp nhập hành chính tỉnh Quảng Trị mới, khu vực này thu hút nhà đầu tư với quỹ đất công nghiệp lớn và chi phí thuê đất thấp nhất so với các trung tâm công nghiệp lớn. Miễn/giảm thuế TNDN, ưu đãi thuế nhập khẩu và VAT cùng hạ tầng giao thông kết nối giúp Quảng Trị trở thành lựa chọn hấp dẫn cho doanh nghiệp chuỗi cung ứng.

Tham khảo thêm chi tiết về giá thuê đất công nghiệp tại Quảng Trị và bối cảnh khu công nghiệp Miền Trung:

• Giá thuê đất công nghiệp tại Quảng Trị
• Giá thuê đất khu công nghiệp tại Miền Trung.

Giới thiệu chiến lược: KCN Tây Bắc Hồ Xá

KCN Tây Bắc Hồ Xá là một trong những khu công nghiệp tại Miền Trung hội tụ đồng thời giá thuê đất cạnh tranh, ưu đãi thuế sâu và chi phí vận hành thấp, tạo lợi thế rõ rệt cho nhà đầu tư trong 10–20 năm đầu hoạt động.

KCN Amber Tây Bắc Hồ Xá tọa lạc tại xã Vĩnh Linh, tỉnh Quảng Trị, có quy mô 214,77 ha, tổng mức đầu tư 1.250 tỷ VNĐ, do Amber Holdings phát triển. Dự án có vị trí tiếp giáp cả quốc lộ 1A và quốc lộ 9D, cho phép kết nối linh hoạt giữa đường bộ Bắc – Nam và hành lang kinh tế Đông – Tây, tối ưu chi phí logistics cho doanh nghiệp sản xuất và xuất khẩu.

Ưu đãi thuế và chi phí đầu tư nổi bật

Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN):

• 2 năm đầu: Miễn 100% (thuế suất 0%).
• 4 năm tiếp theo: Giảm 50% (chỉ còn 8,5%).
• Từ năm 7 đến năm 10: Áp dụng thuế suất ưu đãi theo khu vực (hiện tại là 17%).
• Từ năm 11 trở đi: Áp dụng thuế suất phổ thông 20%.

Ưu đãi thuế nhập khẩu: Miễn thuế đối với máy móc, thiết bị, dây chuyền tạo tài sản cố định.

Ưu đãi thuế giá trị gia tăng và hỗ trợ đầu tư khác theo chính sách của tỉnh Quảng Trị.

Nhờ kết hợp giữa mặt bằng giá thuê đất thấp so với trung bình cả nước, chính sách ưu đãi thuế rõ ràng và chi phí logistics hợp lý, KCN Amber Tây Bắc Hồ Xá đang được đánh giá là một trong những khu công nghiệp có tổng chi phí đầu tư cạnh tranh nhất tại Miền Trung.

Tham khảo thông tin tổng quan dự án tại: KCN Tây Bắc Hồ Xá.

FAQ – Câu hỏi thường gặp

Giá thuê đất khu công nghiệp hiện tại thường được tính theo đơn vị nào?

Giá thuê đất công nghiệp thường được công bố theo USD/m² cho toàn bộ chu kỳ thuê còn lại.

Giá thuê đất khu công nghiệp được tính theo năm hay theo toàn bộ thời hạn?

Thông thường giá thuê được tính một lần cho toàn bộ thời hạn thuê đất (30–50 năm), chưa bao gồm phí quản lý hạ tầng và các chi phí dịch vụ phát sinh hằng năm.

Giá thuê kho, nhà xưởng có tăng nhanh không?
Có, giá thuê kho và nhà xưởng đang có xu hướng tăng từ 3–5%/năm do nhu cầu logistics mạnh.

Giá thuê đất KCN đã bao gồm thuế và phí hạ tầng chưa?

Phần lớn chưa bao gồm VAT, phí quản lý KCN, phí xử lý nước thải và chi phí kết nối hạ tầng kỹ thuật, nhà đầu tư cần làm rõ từng hạng mục trong hợp đồng.

Thông tin liên hệ KCN Tây Bắc Hồ Xá:

• Dự án: Khu công nghiệp Tây Bắc Hồ Xá
• Vị trí: Xã Vĩnh Linh, Tỉnh Quảng Trị
• Hotline: +84 889 886 086
• Email: info@amberasset.vn
• Website: https://kcntaybachoxa.com.vn/